11/Mar

Decisão do Supremo sobre ITBI incentiva contratos de gaveta

No meio imobiliário, a cobrança do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, tem um custo elevado para quem adquire um imóvel. A porcentagem de cobrança do imposto varia de município para município. Em São Paulo e Brasília, por exemplo, a alíquota é de 3% sobre o valor venal do bem, enquanto no Rio de Janeiro é 2%. Devido ao alto custo que o tributo pode alcançar para o comprador, é corriqueiro e muito comum, o adiamento deste pagamento através do chamado "contrato de gaveta", documento informal de compra e venda, que pode se prolongar por anos até o efetivo registro do imóvel, quando é gerada a cobrança do tributo, frustrando assim, a arrecadação do município.

Com o objetivo de garantir a arrecadação do imposto ao município quando a venda é realizada, prefeituras como a de São Paulo, vinham cobrando o ITBI ainda na fase anterior ao registro do imóvel em cartório. Como nos casos das escrituras públicas de promessa de compra e venda, onde, para ter maior segurança, o comprador formaliza em cartório este tipo de contrato. O que ocorria por vezes, era a prorrogação deste contrato até sua formalização, justamente para evitar ou prorrogar o pagamento do imposto.

Desta forma, o imóvel permanece no nome do vendedor até o pagamento total. Trata-se de uma garantia para o comprador, pois mesmo que o vendedor venha a falecer e o valor seja quitado, os herdeiros do vendedor são obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-lo no inventário.

Porém, mesmo que a prática do chamado "contrato de gaveta" interfira na cobrança/arrecadação do ITBI, segundo entendimento unânime do STF – Superior Tribunal Federal, a cobrança de ITBI só é possível após a transferência efetiva do imóvel em cartório. A decisão foi tomada após análise do recurso encaminhado pelo município de São Paulo contra uma decisão do Tribunal de Justiça Paulista (TJ-SP), que considerou ilegal a cobrança do ITBI no caso de cessão de direitos, mediante termo de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.

Segundo argumento do município, o compromisso de compra e venda trata de um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda a um terceiro comprador (negócio posterior) e que, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório seria irrelevante para a incidência do imposto.

Conforme observou o relator do recurso e presidente do STF, ministro Luiz Fux, o entendimento do TJ-SP está em sintonia com a jurisprudência do Supremo. Fux apontou diversas decisões judiciais que reforçam a exigência da cobrança do ITBI somente mediante transferência efetiva da propriedade, com o registro imobiliário, e não se tratando de cessão de direitos, pois segundo ele, não se admite a incidência do tributo sobre bens que ainda não tenham sido transmitidos.

O ministro e presidente da corte ressaltou a importância desta decisão para evitar que se abra precedentes para o recebimento de novos recursos extraordinários sobre controvérsia idêntica.

A cobrança de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) somente após a conclusão da transferência da propriedade imobiliária com registro em cartório, certamente estimula as práticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, como ocorre com os chamados "contratos de gaveta".

Segundo Bruno Sigaud, do Sigaud Advogados, em São Paulo, a prefeitura, até então, cobrava o ITBI tanto diante do contrato de promessa de compra e venda quanto no momento de cessão de direitos de compra e venda: "O efeito prático dessa decisão se aplica para quaisquer outras discussões, como o contrato de promessa de compra e venda. É super comum as prefeituras exigirem nesse momento". Sigaud diz ainda que o contrato de gaveta oferece riscos, mas cada situação deve ser analisada, como por exemplo: No caso de compra de imóvel na planta, no qual o proprietário mantém a escritura no nome da incorporadora e, anos depois, somente na hora de vender, passa a titularidade para o nome do adquirente, gerando o pagamento do ITBI. Nesses casos, não há grandes riscos: "Como os empreendimentos são individualizados, uma eventual dívida da incorporadora dificilmente recairia sobre o novo proprietário."

Para aqueles que compram imóveis de terceiros, o contrato de gaveta não é recomendado. Diante de uma eventual dívida do antigo proprietário, o imóvel pode ser penhorado. Já no caso dos inventários, os herdeiros também podem fazer um contrato de cessão de direitos, adiando o pagamento do ITBI.

A decisão do Supremo também impacta os leilões de imóveis. Nesses casos, a prefeitura de SP concedia prazo de 15 dias após a venda para que o imposto fosse quitado e agora, só poderá exigir mediante o registro do imóvel. Diante da publicação do acórdão do STF, a Prefeitura de São Paulo afirma que irá avaliar as consequências e definir eventuais medidas cabíveis.

Advogado da área imobiliária, Luís Rodrigo Almeida, sócio do Dib, Almeida, Laguna e Manssur Sociedade de Advogados, também acredita que as prefeituras não podem cobrar ITBI em nenhum momento antes do registro do imóvel em cartório, quando ocorre de fato a transferência de propriedade. No caso que o STF analisou, afirma que a cobrança é ainda mais absurda. "O casal comprou um imóvel na planta e transferiu para terceiros, nenhum dos dois ainda são proprietários", diz. Para ele, contudo, o risco de uma eventual penhora de terceiros, com contrato de gaveta, "não vale mais do que qualquer economia na postergação do imposto".

Juridicamente, o contrato de gaveta é válido, segundo o advogado da área de contratos e cível, Luis Cascaldi, do Martinelli Advogados. Ele tem obrigações e deveres para quem tem a intenção de comprar e vender. Porém, como nem sempre é um contrato público, registrado em cartório, o proprietário do imóvel, para todos os efeitos, é quem consta na escritura e, por isso, há risco. Por exemplo, se o novo proprietário informal não quitar as taxas ou o condomínio, tudo pode ser cobrado do antigo proprietário.

Já para o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, a decisão do Supremo foi correta ao dizer que incide o ITBI apenas no registro do imóvel. "Não se pode pagar o imposto apenas numa intenção", afirma. Já com relação ao contrato de gaveta, França afirma que ninguém quer viver com nada irregular, sem estar devidamente no seu nome, e "pagar o imposto faz parte do negócio".



Fontes: Conjur, Assessoria de imprensa do STF e Martinelli Advogados