29/Nov

TRANSAÇÃO DE SALE AND LEASEBACK - o que é?

A transação de sale and leaseback (SLB), também conhecida como alienação de imóveis, envolve a conversão de um bem imóvel (ativo fixo) em recursos financeiros. Como isso acontece? Simples: através de acordos de sale and leaseback, nos quais um ou mais imóveis são vendidos e rapidamente arrendados pelo ex-proprietário, que passa a ser o inquilino.

Por exemplo, imagine uma empresa de varejo com uma grande quantidade de lojas pelo Brasil. Ela deseja fazer melhorias logísticas e aumentar seus estoques, mas está descapitalizada. Para levantar recursos de forma rápida e segura, a empresa vende parte de seus pontos comerciais e, em seguida, aluga-os.

Este é um exemplo de SLB. Apesar de o conceito parecer simples, a concretização da operação exige uma série de cuidados legais. A seguir, veja o que não pode faltar em um contrato de sale and leaseback, os cuidados necessários e como esse modelo tem sido recebido pelos brasileiros.

No Direito, sale and leaseback é uma operação imobiliária na qual uma empresa transfere a propriedade (sale) de um ou mais bens imóveis e, em seguida, aluga-os (leaseback), geralmente por um longo período, ao antigo proprietário.

Essa operação ocorre em duas etapas:

Transação de compra e venda do imóvel;
Contratação de um contrato de locação do mesmo.

No entanto, para alguns, o SLB pode ser realizado por meio de um contrato de arrendamento, que pode ou não evoluir para uma operação de compra e venda.

Como é possível observar, concretizar um sale and leaseback envolve certa complexidade. Advogados especializados em Direito Imobiliário precisam estar atentos a diversos requisitos legais para garantir segurança jurídica aos seus clientes.

Na maioria dos casos, a venda do patrimônio é uma estratégia adotada por grandes corporações para ganhar liquidez. Com mais recursos em caixa, a empresa pode investir no core do negócio, quitar dívidas ou executar outras ações que acelerem seu crescimento.

Principais vantagens para as empresas locatárias:

Maior liquidez e capacidade de investimento;
Melhoria dos indicadores e demonstrativos financeiros;
Redução da carga tributária relacionada ao imóvel.
Para grandes empresas que precisam atingir metas financeiras, o sale and leaseback pode ser uma ferramenta importante para alcançar os objetivos do planejamento econômico.

Vantagens para os investidores compradores:

Diversificação de investimentos com imóveis de valor reconhecido;
Garantia de renda por períodos estendidos (contratos de leasing costumam vigorar por mais de uma década);
Renda imediata, já que os imóveis são alugados no momento da compra.
Conclui-se que o sale and leaseback é uma operação onde todos podem sair ganhando, o chamado "ganha-ganha".

Aspectos legais do sale and leaseback

No ordenamento jurídico brasileiro, não há previsão específica para a operação de sale and leaseback. Contudo, dispositivos legais ajudam a enquadrar essa transação, determinando limites e diretrizes contratuais.

Código Civil (2002):

Art. 425: “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”
Isso indica que os contratos de sale and leaseback devem cumprir os princípios gerais contratuais, como:

Liberdade contratual;
Função social do contrato;
Paridade e simetria entre as partes.

Lei do Inquilinato (Lei 12.744/12):

Art. 54-A: Oferece regulamentação que pode ser aplicada ao sale and leaseback.
Cláusulas essenciais em contratos de SLB:
Descrição detalhada dos bens envolvidos;
Direito de compra e venda;
Prorrogação do aluguel;
Critérios de pagamento e reajuste;
Valor Residual Garantido;
Responsabilidade pelos encargos relacionados à propriedade.

Os contratos geralmente incluem hipóteses de resolução ou renovação. É importante atenção especial às condições de renovação, já que os imóveis arrendados em SLB costumam ser essenciais para a continuidade das atividades da locatária.