18/Mar

STJ decide que prazo de cinco anos para denúncia vazia é contado do início da locação do imóvel

Ao negar provimento ao recurso especial interposto por duas inquilinas demandadas em ação de despejo por denúncia vazia, depois de mais de cinco anos morando em um imóvel alugado em Salvador, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) avaliou que o prazo para a denúncia vazia, nas hipóteses de que trata o inciso V do artigo 47 da Lei de Locações (Lei 8.245/1991), coincide com a formação do vínculo contratual. Ou seja, é contado a partir do início da locação do imóvel.

Ao ser julgada em primeira instância, a ação de despejo foi considerada improcedente sob o fundamento de que o prazo legal de cinco anos para a desocupação de imóvel por denúncia vazia tem início quando termina o período original de vigência do contrato. No caso julgado, a locação teve o contrato firmado pelo prazo determinado de um ano, entre 2007 e 2008, com a ação de despejo sendo ajuizada em 2012.

Segundo a Lei de Locações, o prazo discutido nos autos é contado a partir do surgimento do vínculo contratual nos aluguéis por menos de 30 meses, conforme sentença reformada pelo Tribunal de Justiça da Bahia.

O prazo de cinco anos para a denúncia vazia deve ser contado desde o início da locação, segundo o ministro Antonio Carlos Ferreira, por se tratar de vínculo que continua após o fim do período de validade do contrato por tempo determinado: "A locação por prazo indeterminado não traduz uma nova contratação, senão o mero prolongamento da avença originária, vigendo ininterruptamente desde que a posse direta do imóvel é transmitida ao locatário - em regra, com a simbólica entrega das chaves", afirmou.

Em seu voto, o relator também destacou que essa compreensão é reforçada pela exposição de motivos anexa à mensagem presidencial que encaminhou ao Congresso Nacional a proposta originária da Lei de Locações. Segundo o ministro, o documento propunha que a retomada pelo locador fosse autorizada ao término de "cinco anos de utilização do imóvel pelo locatário".

A chamada "denúncia vazia", na linguagem do Direito imobiliário do Brasil, é a retomada de um imóvel por seu locador depois do término do prazo de locação fixado em contrato por escrito e com o prazo igual ou superior a trinta meses, sem ter que justificar seu pedido, com previsão legal no art. 46, da Lei nº 8.245/91.

O locatário poderá denunciar a locação por prazo indefinido, mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Na falta do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigente quando da resilição.

A lei da denúncia vazia existe desde 20 de dezembro de 1991 e sua aplicação no Brasil se baseia no art. 46, § 2º, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Esta Lei dispõe que os contratos por prazo indeterminado estão sujeitos a denúncia vazia, sem apontar qualquer definição. Porém, mediante a notificação por denúncia vazia, o locador pode a qualquer momento e, independente de qualquer motivação, mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias, solicitar a desocupação do imóvel.

Entende-se que a intenção do legislador ao dispor sobre o referido instituto, nada mais foi a de possibilitar a comunicação para que a vontade do notificante tornasse clara e válida para conhecimento da parte demandada. E, nesse sentido, não houvesse mais espaço para discussões. Com a denúncia vazia, não há necessidade de fundamentar o pedido de desocupação, que se explica pelo simples decurso do tempo e pela vontade da parte de encerrar a relação jurídica obrigacional.

O doutrinador Gediel Claudino de Araujo Júnior aponta algumas observações sobre as formas mais adequadas para fazer a notificação do inquilino, para conhecimento e desocupação do imóvel: "Em nenhuma das situações em que a Lei do Inquilinato exige a notificação de uma das partes, seja do locador ou do locatário, com escopo de dar ciência formal de alguma coisa (v.g., que se deseja a desocupação do imóvel ou que se vai deixá-lo; concedendo-se prazo para eventual manifestação sobre a venda do bem; comunicando-se a separação ou divórcio etc.), prevê-se forma especial. Em outras palavras, é necessário apenas que se dê realmente 'ciência' à outra parte, dentro dos limites e objetivos previstos na lei. Esta ciência pode ser feita basicamente por dois modos: I – notificação judicial (art. 867 ss do CPC); II – notificação extrajudicial, por meio de Cartório de Notas ou enviando-se uma carta ao inquilino pelo correio, com aviso de recebimento, ou até pessoalmente, colhendo-se numa cópia a ciência do interessado".

Segundo Araújo Junior, a determinação basilar para cumprir com as exigências para a desocupação, além dos fatos já citados, fundamenta-se na vontade do interessado, por não mais convir à locação e direito do requerente. Em outros tempos, a ação de despejo por denúncia vazia era denominada como ação de despejo, por não convir mais à locação. Origina o significado da ação, de simplesmente uma das partes não mais desejar a continuação da locação, atendendo as condições legais impostas para a desocupação do bem.


Fonte: síntese.com.br, ambitojuridico.com.br e Código Civil Brasileiro