13/Abr

Condomínio Fechado Rural e suas peculiaridades

Há mais de um ano, os efeitos da pandemia provocada pelo covid 19 se prolongam em todo o país e também no mundo e, com eles, uma série de mudanças vieram para ficar. O aumento do trabalho home office passou a refletir novas prioridades, principalmente em relação à moradia e as preferências por maior espaço físico, ao ar livre e à maior qualidade de vida, possibilitando que muitas pessoas migrassem, ou procurassem mudar para o interior, já que morar nos grandes centros urbanos já não é mais um fator decisivo para várias profissões que se adaptaram ao trabalhar à distância, de forma virtual/online.

Assim como a procura por condomínios fechados aumentou, os Condomínios Fechados Rurais também passaram a se tornar mais conhecidos e gerar maior interesse em muitas pessoas. Para saber mais sobre este tipo de empreendimento e quais suas semelhanças e diferenças em comparação a um condomínio residencial urbano, acompanhe o conteúdo a seguir:

O que é um condomínio fechado rural?
Diferente de um condomínio empresarial, por exemplo, o condomínio fechado rural é uma forma de propriedade conjunta ou solidária. Nestes empreendimentos, os condôminos exercem ao mesmo tempo frações ideais sobre o todo da propriedade indivisa.

O que isso quer dizer? Que a divisão é idealizada em cotas.
Os condomínios fechados rurais apresentam algumas peculiaridades, como por exemplo, algumas regras de ocupação do solo, que devem atender às leis de preservação ambiental, evitando riscos de poluição e degradação do meio ambiente.
Como a Lei 6.938/81, que regulamenta a política nacional do meio ambiente e em caso de descumprimento gera multas de valores altíssimos.
Outro ponto importante é o Artigo 65 da Lei 4.504, de 30.11.1964, que precisa ser observado para fins de transmissão de titularidade, já que prevê que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento.

Direitos iguais sobre a totalidade do bem
Diversas áreas rurais são compartilhadas por meio do instituto jurídico de condomínio rural. Conforme este modelo, concede-se a cada proprietário a chamada “quota ideal”. Assim, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem.
Na prática, os condôminos que são pequenos e médios produtores rurais fazem uma demarcação da propriedade na medida de suas cotas, para poderem gerenciar individualmente suas respectivas áreas. Porém, há outras situações em que os produtores administram conjuntamente a propriedade. Quando isso acontece, eles gerenciam juntos os investimentos ativos e passivos e elegem um condômino administrador.

Cuidados a serem observados e amparo legal
Como em todo empreendimento, o condomínio fechado rural também exige determinados cuidados e amparo legal. Tanto pela questão ambiental, como outras questões a fim de evitar conflitos entre condôminos em relação à construção de benfeitorias na propriedade, ou quando há um expressivo crescimento dos lucros obtidos.

Possibilidades de extinção
A entrada e saída de condôminos, de forma voluntária ou por morte, é possível, ainda que seja complexa. Por apresentar algumas características próprias, o condomínio fechado rural acaba abrindo espaço para atritos, que podem vir a gerar uma necessidade de sua extinção. Porém, se todos os cuidados forem tomados e, ainda assim o ideal for a extinção do condomínio, a legislação aponta três possibilidades:
1) Ação judicial de divisão de bens divisíveis;
2) Extinção com escritura de divisão amigável do condomínio;
3) Escritura de estremação.

A extinção do condomínio fechado rural pode ser prejudicada, já que o mesmo é considerado indivisível. Porém, consta no Código Civil, no Artigo 87, que “os bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam”. Desta forma, o enquadramento do imóvel rural em situação de divisibilidade pode ser questionado pela parte interessada. Quando existe a indivisibilidade do condomínio, ele só pode ser extinto por meio da venda judicial, alienação da coisa comum ou por meio da alienação das cotas de forma onerosa ou gratuita, seja por terceiro ou condômino.

Até 2017, os condomínios horizontais fechados, constituídos a partir de loteamentos (tanto em áreas rurais quanto urbanas), eram estruturados com base em autorização das Prefeituras. Seu funcionamento determinava primeiramente que uma área de terra fosse desmembrada em lotes e estes lotes fossem vendidos. Em seguida eram realizadas benfeitorias em sua área, como canalização, asfaltamento, eletrificação, etc. Após, constituía-se uma associação dos moradores e, então, era encaminhada à Prefeitura a solicitação de autorização para fechamento/ cercamento da área total.

Com o objetivo de valorizar estas áreas, normalmente as Prefeituras autorizavam o fechamento destes loteamentos e assim se constituía o condomínio fechado, que passava então a instituir suas taxas de manutenção para custeio de sua infraestrutura e área comum, além de coleta de lixo, segurança, entre outros.

Porém, até 2017 essa forma de constituir condomínio fechado era ilegal, considerando que as leis previam somente o desmembramento para fins de loteamento (Lei 6.766/79); condomínios comuns, ou seja, a copropriedade sobre algo (Código Civil); e condomínios de edifícios e de residências (DL 271/67 e Lei 4.591/64), sem qualquer legislação prevista sobre condomínio de lotes.
Com a alteração da MP 759/2016 (22.12.2016), convertida na Lei 13.465/2017 (11.07.2017), diversas alterações foram realizadas, e o art. 78, introduziu o loteamento de acesso controlado, regulamentado por ato do poder público municipal.

O art. 58 incluiu o art. 1.358-A ao Código Civil, instituindo o condomínio de lotes, e estabelecendo o que pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes, propriedade exclusiva e partes propriedades comuns dos condôminos; a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato da instituição do condomínio; aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes, as regras para condomínios edilícios, respeitada a legislação urbanística; para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Para afastar o risco dos condôminos se negarem a contribuir com a manutenção das despesas comuns, com fundamento no direito de não se associar, previsto na Constituição Federal (art. 5º, XX), a associação ao condomínio residencial foi equiparada, pela lei, à atividade de administração de imóveis (art. 78 que introduziu o art. 36-A na Lei 6.766/79), afastando o risco do condômino deixar de contribuir com a taxa associativa para custeio das despesas condominiais.

Essa legislação, ao mesmo tempo que legalizou os condomínios de lotes preexistentes, permitiu novos loteamentos de acesso controlado e cobrança de taxa condominial.
A partir de então, passou a tomar força entre os municípios, a cobrança do IPTU sobre esses condomínios constituídos de lotes, já que esse imposto incide sobre a propriedade territorial (terreno) e predial (construção) urbana. Apesar de estarem efetivamente localizados em áreas rurais, passaram a ser considerados áreas urbanizadas. Assim, o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que os municípios podem eleger áreas específicas, como condomínios e clubes, fora das áreas urbanas, mesmo sem melhorias fornecidas por eles, para exigir o pagamento do IPTU.



Fontes: ACRESCE – Associação Dos Condomínios Residenciais E Comerciais e tudocondo.com.br